O crescimento desenfreado, desacompanhado de uma legislação que regulamentasse os atos e vendas praticados na comercialização de futuras unidades autônomas, trouxeram prejuízos à sociedade e também aos empreendedores durante anos. Foi na década de 60 que surgiu a Lei Federal nº 4.591/64, também conhecida como a Lei da Incorporação Imobiliária. Havia nesta época uma grande demanda por moradia e, desta forma, crescia a compra de terreno visando a comercialização de unidades futuras para suprir tal necessidade.
Em termos legais, incorporação imobiliária é “a atividade praticada quando se tem a intenção de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Em resumo, se incorpora quando uma pessoa física ou jurídica, responsável ou não pela construção, chamada de incorporador, idealiza um empreendimento que será composto de áreas de uso privativo de cada proprietário e de áreas de uso comum, cujo convívio será regulamentado por instrumento próprio denominado Convenção de Condomínio. Neste modelo de negócio o que se vende é um imóvel na planta, vinculado a uma fração ideal do terreno, podendo a venda ser realizada antes ou durante a construção do empreendimento.
Pode ser objeto de incorporação imobiliária: edifícios residenciais, condomínios horizontais, condomínio de lotes, edifícios comerciais, shoppings centers, condomínios industriais, edifícios garagens, flats/hotéis, empreendimentos mistos, entre outros.
Diante da perspectiva de que na incorporação imobiliária o que se adquire é coisa futura, a criação da Lei 4.591/64 teve como intuito proteger o adquirente, assegurando-lhe de que aquele incorporador com quem faria o negócio teria condições plenas de executar o que fora contratado, diminuindo assim as vendas ilegais e as promessas de vendas não cumpridas, assim como, definir requisitos em caso de desistência da incorporação ou quebra de cláusulas contratuais entre incorporador e adquirente.
Neste âmbito a Lei veio sanar diversos dos problemas existentes por meio de sua principal imposição, que foi a de estabelecer em seu artigo 32 que as unidades futuras só poderiam ser comercializadas após serem submetidas a um Registro de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Tal medida foi importantíssima para a manutenção da atividade, implicando na regulamentação dos novos empreendimentos imobiliários que seriam iniciados.
A OPTA Engenharia e Assessoria é especializada na elaboração da documentação necessária para a aprovação de Registros de Incorporação Imobiliária.