O crescimento desenfreado, desacompanhado de uma legislação que regulamentasse os atos e vendas praticados na comercialização de futuras unidades autônomas, trouxeram prejuízos à sociedade e também aos empreendedores durante anos. Foi na década de 60 que surgiu a Lei Federal nº 4.591/64, também conhecida como a Lei da Incorporação Imobiliária. Havia nesta época uma grande demanda por moradia e, desta forma, crescia a compra de terreno visando a comercialização de unidades futuras para suprir tal necessidade.

Em termos legais, incorporação imobiliária é “a atividade praticada quando se tem a intenção de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Em resumo, se incorpora quando uma pessoa física ou jurídica, responsável ou não pela construção, chamada de incorporador, idealiza um empreendimento que será composto de áreas de uso privativo de cada proprietário e de áreas de uso comum, cujo convívio será regulamentado por instrumento próprio denominado Convenção de Condomínio. Neste modelo de negócio o que se vende é um imóvel na planta, vinculado a uma fração ideal do terreno, podendo a venda ser realizada antes ou durante a construção do empreendimento.

Pode ser objeto de incorporação imobiliária: edifícios residenciais, condomínios horizontais, condomínio de lotes, edifícios comerciais, shoppings centers, condomínios industriais, edifícios garagens, flats/hotéis, empreendimentos mistos, entre outros.

Diante da perspectiva de que na incorporação imobiliária o que se adquire é coisa futura, a criação da Lei 4.591/64 teve como intuito proteger o adquirente, assegurando-lhe de que aquele incorporador com quem faria o negócio teria condições plenas de executar o que fora contratado, diminuindo assim as vendas ilegais e as promessas de vendas não cumpridas, assim como, definir requisitos em caso de desistência da incorporação ou quebra de cláusulas contratuais entre incorporador e adquirente.

Neste âmbito a Lei veio sanar diversos dos problemas existentes por meio de sua principal imposição, que foi a de estabelecer em seu artigo 32 que as unidades futuras só poderiam ser comercializadas após serem submetidas a um Registro de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Tal medida foi importantíssima para a manutenção da atividade, implicando na regulamentação dos novos empreendimentos imobiliários que seriam iniciados.

A OPTA Engenharia e Assessoria é especializada na elaboração da documentação necessária para a aprovação de Registros de Incorporação Imobiliária.

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Se você é proprietário, gestor, morador ou trabalha em qualquer tipo de edificação (residencial, industrial, comercial, hospitalar e outros) provavelmente deve conhecer ou já ter ouvido falar do CERCON.

Em termos gerais, o CERCON é o Certificado de Conformidade emitido pelo Corpo de Bombeiros do Estado de Goiás (CBM-GO), que certifica que, após a inspeção de funcionamento realizada por seus vistoriadores, a edificação possui as condições de segurança contra incêndio previstas pela legislação.

O Certificado de Conformidade possui prazo de validade e deve ser revalidado anualmente por meio da solicitação de abertura do processo de renovação junto ao Corpo de Bombeiros, sendo esta solicitação de responsabilidade dos gestores e administradores da edificação.

Após a abertura do processo será realizada visita pela equipe técnica do Corpo de Bombeiros com o objetivo de verificar in loco por meio de vistorias e testes, se os sistemas e subsistemas de segurança contra incêndio estão em funcionamento, bem como, se as documentações técnicas e legais da edificação estão em vigência e em conformidade com as especificações das Normas Técnicas e Legislações.

Os responsáveis legais das edificações (Síndicos, gestores e administradores) devem ter a ciência de que ter o CERCON aprovado não é garantia de conformidade dos Sistemas de Segurança Contra Incêndio de seus edifícios, visto que, assim como outros sistemas da edificação, necessitam de inspeções e testes periódicos e manutenção corretiva/preventiva por empresa habilitada e por profissionais especializados em Engenharia Contra Incêndio.

Desta forma, gestores e síndicos não devem apenas aceitar Anotações de Responsabilidades Técnicas atestando os sistemas e subsistemas de segurança contra incêndio, sem que haja a comprovação de que, de fato, tenham sido feitos testes, medições e inspeções em todo o sistema.

Nós da OPTA Engenharia e Assessoria somos especializados em Engenharia Contra Incêndio e possuímos corpo técnico de engenharia civil, elétrica e mecânica para garantir a aprovação e renovação do CERCON da sua edificação.

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No ramo imobiliário é comum ocorrer dúvidas a respeito da aplicação e diferenciação de desmembramento urbano e desdobro de lotes. Isso ocorre porque existem poucas, mas importantes, diferenças que distinguem uma figura da outra.

Em geral, Desmembramento e Desdobro são formas de parcelamento urbano regulamentados por Lei Federal e Municipal, respectivamente.

Logo, para diferenciá-los é importante conhecer a definição de cada um.

Desmembramento Urbano

O Desmembramento urbano é regido pela Lei Federal n° 6.766/79, e trata-se da “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”. É realizado em áreas urbanas não pertencentes a um loteamento, e por essa razão, por não terem ainda passado pela avaliação dos órgãos públicos competentes, o seu processo do ponto de vista documental, o torna mais burocrático que o desdobro de lote.

Desdobro de Lote

Já o Desdobro de lote para ser realizado necessita de previsão em Lei Municipal, uma vez que a Lei Federal de parcelamento do solo urbano citada acima, não o abrange. Basicamente, o desdobro consiste na divisão de um lote que possui frente para uma via já existente, com a finalidade de criação de novos lotes. Desta forma, o desdobro é realizado em lotes que foram originados por um processo de Parcelamento do Solo Urbano (Loteamento ou Desmembramento), o qual teve previamente ao seu registro, a análise e a apreciação dos órgãos públicos. Por esta razão, o desdobro possui um procedimento simplificado, se comparado ao desmembramento.

Em comum, ambos os procedimentos tem a restrição de uso apenas das vias já existentes, não podendo o seu projeto implicar na mudança ou alteração das mesmas. É importante ainda buscar junto ao órgão municipal competente as informações a respeito das medidas mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos do município de situação do imóvel, para garantia do cumprimento dos requisitos impostos.

Para montagem dos dois processos é necessário o auxilio de um responsável técnico (engenheiro civil, arquiteto, técnico em agrimensura, etc.) devidamente habilitado e credenciado no conselho fiscalizador de exercício profissional competente.

Ainda tem dúvidas sobre qual modalidade de parcelamento se enquadra no seu imóvel?

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