No ramo imobiliário é comum ocorrer dúvidas a respeito da aplicação e diferenciação de desmembramento urbano e desdobro de lotes. Isso ocorre porque existem poucas, mas importantes, diferenças que distinguem uma figura da outra.
Em geral, Desmembramento e Desdobro são formas de parcelamento urbano regulamentados por Lei Federal e Municipal, respectivamente.
Logo, para diferenciá-los é importante conhecer a definição de cada um.
Desmembramento Urbano
O Desmembramento urbano é regido pela Lei Federal n° 6.766/79, e trata-se da “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”. É realizado em áreas urbanas não pertencentes a um loteamento, e por essa razão, por não terem ainda passado pela avaliação dos órgãos públicos competentes, o seu processo do ponto de vista documental, o torna mais burocrático que o desdobro de lote.
Desdobro de Lote
Já o Desdobro de lote para ser realizado necessita de previsão em Lei Municipal, uma vez que a Lei Federal de parcelamento do solo urbano citada acima, não o abrange. Basicamente, o desdobro consiste na divisão de um lote que possui frente para uma via já existente, com a finalidade de criação de novos lotes. Desta forma, o desdobro é realizado em lotes que foram originados por um processo de Parcelamento do Solo Urbano (Loteamento ou Desmembramento), o qual teve previamente ao seu registro, a análise e a apreciação dos órgãos públicos. Por esta razão, o desdobro possui um procedimento simplificado, se comparado ao desmembramento.
Em comum, ambos os procedimentos tem a restrição de uso apenas das vias já existentes, não podendo o seu projeto implicar na mudança ou alteração das mesmas. É importante ainda buscar junto ao órgão municipal competente as informações a respeito das medidas mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos do município de situação do imóvel, para garantia do cumprimento dos requisitos impostos.
Para montagem dos dois processos é necessário o auxilio de um responsável técnico (engenheiro civil, arquiteto, técnico em agrimensura, etc.) devidamente habilitado e credenciado no conselho fiscalizador de exercício profissional competente.
Ainda tem dúvidas sobre qual modalidade de parcelamento se enquadra no seu imóvel?